穩(wěn)樓市之戰(zhàn)：200個城市出臺調(diào)控政策超460次
2022年上半年，面對低迷的市場環(huán)境，在“房住不炒”的主基調(diào)下，中央及地方政府持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控，力促房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。從三四線城市到一二線城市，包括限購端、信貸端、土地端以及棚改促進、出臺房票等各類組合拳施向市場及房企。
據(jù)研究院統(tǒng)計，今年上半年，為全面支持合理住房需求釋放，200個城市出臺樓市調(diào)控政策超460次，刷新歷史記錄。而隨著多重救市政策的推進，“穩(wěn)樓市”效果初顯：部分地區(qū)樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，土地端也再現(xiàn)部分民企大手筆拿地。不過，對于下半年的市場走勢，受訪人士多謹(jǐn)慎認為，道阻且長，未來形勢依然嚴(yán)峻。目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力，各地因城施策到發(fā)揮作用仍需要一定時間。
多地“托舉并用”高頻救市
據(jù)研究院統(tǒng)計，今年上半年，為全面支持合理住房需求釋放，200個城市出臺樓市調(diào)控政策超460次，刷新歷史記錄。而在“4·29”政治局會議之后，地方出臺放松政策頻率明顯加快。地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，102個省市出臺了125次放松政策；6月，地方放松政策繼續(xù)保持高頻節(jié)奏，政策力度托舉并用，68省市出臺80次放松政策。
從調(diào)控目的來看，上半年各地樓市均從“救市”角度出發(fā)，且調(diào)控的方式、力度及精細化程度均出現(xiàn)了顯著升級，打出房貸利率、降首付比例、放松公積金貸款、放松甚至取消限售、限購以及出臺“房票”安置政策等組合拳，調(diào)控工具箱不斷完善。
據(jù)研究中心統(tǒng)計，今年上半年，共有142省市放松公積金貸款政策，58城執(zhí)行首套房貸利率4.25％、二套房貸利率5.05％，50城實行購房補貼，36城放松限購，54城放松限貸，天津、南通兩城放松限價，20城放松限售，31城減免房地產(chǎn)稅費，43城調(diào)降土拍門檻。
其中，在對公積金政策的調(diào)整方面，多地推出“一人購房全家?guī)?rdquo;舉措。例如，6月1日，珠海市印發(fā)相關(guān)文件，明確在珠海市繳存公積金的職工可提取賬戶余額的90％幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬償還購房貸款。“多孩家庭”則是上半年多個城市進行定向放松的主要對象，全國超過30城市在調(diào)控政策中特別提及多孩家庭住房需求。例如，杭州“5·17”新政規(guī)定，符合條件的三孩家庭，在杭州市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套。此外，符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。不少城市選擇直接向購房者發(fā)放補貼，補貼方式包括按套進行一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等。
值得注意的是，上半年各地“搶人大戰(zhàn)”亦如火如荼。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，前6個月，有近70省市發(fā)布90余條相關(guān)政策，主要內(nèi)容包括放寬落戶條件、放寬購房資格、發(fā)放創(chuàng)業(yè)／求職補貼、放寬限購及限貸、優(yōu)化公積金貸款額度及首付比例、租房及購房補貼等多項舉措。例如，上海在6月7日推出“世界排名前50名院校畢業(yè)生可直接落戶”的政策后，又在6月28日宣布今年在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，符合當(dāng)年度非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍辦法規(guī)定的基本條件即可落戶等?！度A夏時報》記者注意到，今年上半年，包括南寧、懷化、蘭州、綿陽等在內(nèi)的多個城市提出或鼓勵貨幣化安置，鄭州、紹興、寧波、溫州等地也重啟“房票”安置。其中，鄭州房票政策力度較強，提倡優(yōu)先使用房票，并享受免征契稅，安置補償權(quán)益8％的獎勵以及不計入家庭限購套數(shù)三重購房優(yōu)惠。值得一提的是，上半年包括南京、寧波等在內(nèi)，逾30個城市對預(yù)售資金監(jiān)管進行了放松，主要涉及預(yù)售資金可用銀行保函替換、資金提前申請解控、降低監(jiān)管資金金額、按棟支取重點監(jiān)管資金等。
6月銷售整體回暖趨勢加強
多輪“救市”刺激之下，行業(yè)整體回暖趨勢明顯。地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2％，同比降幅有所收窄。
在土地端，盡管國央企地產(chǎn)公司及城投公司托底跡象明顯，但部分城市也已重現(xiàn)民企大手筆拿地盛況：例如，6月30日，杭州2022年第二批集中供地正式開拍，共推出45宗涉宅地塊，最終所有地塊全部成功出讓。在此輪土拍中，杭州本土民營房企保持了較高的活躍度，其中濱江集團勇奪12宗地塊。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在完成年內(nèi)首批次集中供地的22座城市中，民企在合肥拿地的宗數(shù)占比超過50％。
業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。平安證券在研報中指出，6月百強房企銷好的高能級城市，地產(chǎn)板塊亦有望迎來基本面兌現(xiàn)行情。
7月12日，仲量聯(lián)行方面向《華夏時報》記者指出，當(dāng)前上海正在穩(wěn)步恢復(fù)運轉(zhuǎn)，預(yù)計整體樓市將逐漸恢復(fù)信心并在下半年企穩(wěn)回暖。同時，上海近期對落戶政策的放寬，也有望吸引更多優(yōu)質(zhì)人才入駐上海，進而帶來更多剛需和改善型購房需求，支撐未來樓市成交復(fù)蘇。不過，對于下半年市場的走勢，多數(shù)受訪人士仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的一面，認為目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力，各地因城施策到發(fā)揮作用仍需要一定時間。
在首席分析師盧文曦看來，調(diào)控政策效果不明顯，主要是由于原先的調(diào)控政策比較嚴(yán)格，“比如從去年開始信貸一下子抽緊，市場還沒有調(diào)整好，這口氣要緩過來不容易”。同時，外部大的經(jīng)濟環(huán)境不理想導(dǎo)致大眾預(yù)期出現(xiàn)快速下滑。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也向《華夏時報》記者解釋說，政策調(diào)控效果不明顯的原因是房地產(chǎn)行業(yè)的“三個信心”目前都沒有恢復(fù)。“第一，金融機構(gòu)的融資信心不足，面臨市場下行趨勢及房企不斷爆雷，金融機構(gòu)不敢放貸；第二，開發(fā)商的投資信心不足，目前房企融不到錢，房企核心戰(zhàn)略都在加速銷售回款以及償還債務(wù)問題，70％的房企都在收縮投資戰(zhàn)略；第三，購房者的信心不足，面臨經(jīng)濟下行壓力，收入預(yù)期不穩(wěn)定以及房企陸續(xù)爆雷的情況，很多購房者不敢出手買房。既怕買房后房價下跌，同時也怕買到爛尾項目。”宋紅衛(wèi)解釋說。這些擔(dān)憂并非杞人憂天。就在近期，多個停工項目業(yè)主抱團宣布“強制停貸”，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年末，24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10％。另據(jù)某研究機構(gòu)統(tǒng)計，目前違約房企停工面積總量約為5億平方米。如果按照1萬元／平方米的價格、平均首付比例60％測算，則對應(yīng)2萬億元按揭貸款。
市場企穩(wěn)恢復(fù)尚需時日
信心比黃金重要——但信心的恢復(fù)絕非易事。地產(chǎn)研究中心指出，房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。其中，一線城市調(diào)控政策難言退出，但存在局部放松的可能性；二線及三四線城市政策力度繼續(xù)加碼，有望全面取消“四限”，讓市場信號不再失靈。壓力大的城市還需落地財稅刺激、房票安置等必要的救市政策措施，以便減緩市場下行壓力。
“對比歷史周期，政策進入實質(zhì)性寬松到市場企穩(wěn)恢復(fù)一般需要兩個季度左右，本輪市場企穩(wěn)恢復(fù)尚需一定時間。”7月13日，中指研究院發(fā)布的研報指出，相比2008、2014年，當(dāng)前市場所處的行業(yè)階段已完全不同，且受到疫情沖擊以及近兩年房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)深化的影響，市場波動趨勢更為復(fù)雜。中指研究院判斷，從周期拐點來看，房地產(chǎn)市場成交面積在深度調(diào)整期出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的時間點與中央房地產(chǎn)政策調(diào)控存在密切關(guān)系。對比歷史周期，在中央較大力度政策出臺，同時各地跟進后，全國商品房銷售面積同比降幅將在短期內(nèi)完成筑底。從政策傳導(dǎo)時間來看，從政策發(fā)布到房地產(chǎn)市場銷售同比實現(xiàn)正向增長通常會經(jīng)歷兩個季度左右的時間。而有研究院指出，根據(jù)歷來政策傳導(dǎo)的規(guī)律來看，市場復(fù)蘇分為領(lǐng)頭復(fù)蘇、帶動復(fù)蘇和整體復(fù)蘇三個階段。當(dāng)前市場走到了復(fù)蘇的第一階段（領(lǐng)頭復(fù)蘇），并向第二階段（帶動復(fù)蘇）過渡，即強二線和一線城市領(lǐng)頭修復(fù)，普通二線及以下城市預(yù)期仍處于低位。“據(jù)此推演，今年8月份普通二線城市房價將企穩(wěn)，年底部分低能級城市房價將企穩(wěn)。”業(yè)內(nèi)公認，下半年，房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定運行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏。
7月以來，中央與地方層面加緊提振樓市，而各地打出的“組合拳”花樣也更為豐富。據(jù)發(fā)改委網(wǎng)站7月1日消息，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關(guān)工作的通知稱，提出“建立協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌推動盤活存量資產(chǎn)工作”“建立盤活存量資產(chǎn)臺賬，精準(zhǔn)有力抓好項目實施”“靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產(chǎn)”等，要求以更加具體的盤活方式、配套政策落實方向，表現(xiàn)出盤活存量資產(chǎn)的積極態(tài)度。而在地方層面，據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計，7月首周（7月2日-9日）已有27個城市針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布相關(guān)政策（包括土地規(guī)劃、市場規(guī)范等范疇），其中16個城市發(fā)布針對樓市需求端的行政調(diào)控的政策。例如，7月8日，長春市政府發(fā)布相關(guān)文件，從土地規(guī)劃、信貸政策、促進交易等方面擬定了12條舉措。除下調(diào)購房商業(yè)貸款的首付比例外，文件還明確提出了支持集中購房，并針對承壓的房地產(chǎn)項目要求市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)開展幫扶督導(dǎo)等舉措，“支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。”
除了長春外，近期桐廬、巴中、黃岡等城市也陸續(xù)出臺政策支持商品房“團購”。在6月份以前，“團購”在全國各地的樓市政策中尚不多見。
多地“房票”制度重出江湖的同時，7月上旬，四川省推出“出租換房票”舉措。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳透露，決定在成都、瀘州、綿陽等地開展試點，打通市場租賃住房通道，加快發(fā)展保障性租賃住房。其中，7月6日，成都市明確，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。
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